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¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?

  • Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario
  • Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por más de dos meses. Si no paga, quedara rescindido (es decir terminado) el contrato y el inquilino deberá desalojar el inmueble. Lo habitual es firmar, junto con el contrato, un Convenio de Desocupación, donde el inquilino se compromete a desocupar el inmueble, lo que acelera el proceso de desalojo.

Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (por escrito) del dueño o locador. Una vez vencido el contrato y retirados los inquilinos las mejoras quedan en el inmueble como beneficio para el locador.

¿El inquilino puede subalquilar el inmueble?

No. Está prohibido, en general, en todos los contratos.

¿Qué pasa cuando quien ocupa el inmueble y hace destrozos en el mismo?

Si hay deterioros, se deberá indemnizar al locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”. Esta es la razón por la que se piden depósitos de garantía.

¿Existe un plazo máximo de alquiler?

Si, 10 años. El mínimo es 2 años en contratos de vivienda y 3 en contratos comerciales.

¿Puedo exigir que me renueven el contrato?

No, se convendrá entre ambas partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino antes de los dos años o tres según el caso.

¿Por qué es tanto trastorno convertirse en garante?

El garante es quien da fe de que el inquilino pagará, por lo que cree firmemente en él desde el momento que acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla.

¿Cuáles son las condiciones y costos para alquilar un inmueble residencial?

Para poder alquilar un departamento o casa son necesarios los siguientes requisitos:

  • Depósito de garantía, el cual queda en poder del propietario (y no de la inmobiliaria), durante toda la vigencia del contrato
  • El primer mes de alquiler adelantado
  • Los honorarios se pactan en el momento de la reserva
  • Período del contrato: 2 años
  • Garantía propietaria: en general los propietarios prefieren que sea de un familiar directo y que el inmueble esté ubicado en Capital Federal (costo estimado $500), solo excepcionalmente se aceptan propiedades de provincia de Buenos Aires. El garante también debe demostrar buenos antecedentes comerciales (no estar en el VERAZ). El inmueble no puede estar hipotecado, ni ser bien de familia, ni con usufructo. Si no cuenta con garantía propietaria puede aplicar a Garantías que ofrecen Bancos o empresas especializadas.
  • Para reservar un inmueble en alquiler es necesario acercar una copia de la escritura que se utilizará como garantía.
  • Documentación adicional: recibo de sueldo y ocupación del inquilino. Es importante poder demostrar la capacidad de pago del alquiler mediante el recibo de sueldo (justificación de ingresos) y contar con la garantía necesaria. Como medida estimativa, el alquiler no debe superar el 25% de los ingresos del inquilino. Debe tener, además buenos antecedentes comerciales (no estar en el VERAZ).

¿Cómo puedo hacer para reservar un departamento?

Las reservas de los inmuebles deben realizarse personalmente en nuestra Casa Central: Virrey Olaguer y Feliú 2623. El horario de atención al público es de Lunes a viernes de 10:00 a 19:30 y sábados de 10:00 a 13:00hs.

¿Qué es la Reserva de Compra?

Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará cerrada.

¿Para qué sirve la reserva?

Es el documento que le da seriedad a la propuesta, abriendo una instancia de “Dialogo en firme” de negociación seria entre las partes, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada y aceptada la propuesta, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación)

¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?

El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador, ¿cómo siguen los trámites?

Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.

¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria?

Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Qué es el COTI y en qué casos me encuentro obligado a generarlo?

El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.

Dicho código debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $600.000.

Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el COTI se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a $600.000.

¿Qué es el VIR?

Este nuevo instrumento se enmarca en la tarea que esta Administración viene desarrollando con el firme compromiso de establecer reglas claras y equitativas para el sistema impositivo. En este caso, el objetivo es transparentar las operaciones inmuebles, evitando la posibilidad de subfacturación y consecuente evasión en los montos correspondientes al Impuesto de Sellos.

Así, en el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano debe verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, o en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Administración.

El VIR es el resultado de un trabajo técnico que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie.

En el caso de que el sistema emita un VIR “No disponible”, por tratarse de un inmueble aún no cargado en la base de datos, la vigencia de esa constancia será de 10 (diez) días hábiles.

¿Qué es el ITI?

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

¿Qué es el Impuesto de Sellos?

Están sujetas al 3,6% por el Impuesto de Sellos las escrituras públicas por las que se transfiere el dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La alícuota mencionada debe ser aplicada sobre el Valor Fiscal ó Valor de Escrituración y/o sobre el Valor Inmobiliario de Referencia (V.I.R.), el que resulte mayor. Se encuentran exentos los inmuebles destinados a vivienda permanente y que constituyen la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes, y siempre que el valor de escrituración no sea mayor a los $750.000. Aquellas operaciones que estén exentas pero que superen el monto recientemente señalado, tributarán solo por el excedente.

Generalmente el costo del impuesto es soportado y abonado por partes iguales entre comprador y vendedor.

Data fiscal

AFIP - Data fiscal

30-771142398-9

ley 35.88

AFIP - ley 35.88

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